Fastighetsbolag hårt pressade av räntefrossan

De högt belånade drabbas värst, men räntefrossan verkar just nu svepa med sig allt och alla i fastighetssektorn.

— Räntekostnaderna går upp och det är högst osäkert om driftsnettot kommer att räcka till för alla framöver, säger Tor Borg, analyschef på Citymark Analys – som kartlägger och analyserar kontorsmarknaden i svenska storstäder.

Obligationsmarknaden högst osäker

Många av fastighetsbolagen har dessutom stor exponering mot obligationsmarknaden där framtiden är högst osäker, enligt Borg.

— Där har du problemet att det är många obligationslån som förfaller till betalning nästa år och då är det osäkert hur bolagen ska finansiera det, säger han.

— Risken är att det nästa år är lika skakigt som nu eller att det till och med blir ännu skakigare, så att marknaden inte finns för obligationer alls. Då får fastighetsbolagen vända sig till bankerna i stället och bankerna har redan mycket utlåning till fastighetsbolagen. Det är inte säkert att de är så sugna på, eller ens kan suga upp allt det, tillägger han.

Denna osäkerhet kommer enligt Borg troligen prägla fastighetssektorn tills de stora obligationsförfallen är lösta.

Fastighetsbolag som hamnar i kläm i räntefrossan kan tvingas dra in pengar på annat sätt, som genom att sälja tillgångar på en marknad där priser och efterfrågan är hårt nedtryckt i konjunkturnedgången.

— Det kan nog komma en del strukturaffärer som sker mer av tvång. Så lär det bli, lite – och det ser vi ju redan nu, säger Borg.

"Långt till stor jättekris"

Fast även om obligationsmarknaden skulle stängas ned för de pressade fastighetsbolagen tror inte Borg att det slutar med en regelrätt fastighetskris och stora konkurser, då det finns välfyllda kassor i sektorn om priserna faller tillräckligt.

— Det går inte att utesluta att bolag går omkull ändå, men att det skulle bli en stor jättekris, dit är det ganska långt, säger han.

Problemen med finansieringen drabbar egentligen alla segment: kontor, detaljhandel, besöksnäring, logistik – även hyres- och samhällsfastigheter, enligt Borg.

— Det handlar ju mest om hur man har finansierat det här. Men kommer vi in i en ordentlig lågkonjunktur nu tror ju inte jag att så många kommer att vilja bo på hotell. Och handeln kan också få det svårare – fast livsmedel brukar ju gå bra i dåliga tider, så sitter du på den sortens fastigheter är det säkert bra. Men stora köpcentrum känns inte så kul framöver, säger han.

Kontorsmarknaden är också splittrad, enligt Borg. Bra läge och bra kvalitet i centrum av storstäderna efterfrågas fortfarande, men har man lite äldre fastigheter i sämre lägen kan det bli svårare.

"Det kommer att svida"

De flesta hyresavtalen är indexjusterade, där hyran justeras upp med inflationen. Hyreshöjningar på 8-9 procent 2023 kommer därmed vara vanliga.

— För en del hyresgäster kommer det att svida och då är frågan om man som hyresvärd vill genomdriva det här, om alternativet är att du får en vakans i stället, säger Borg.

Vakansgraderna – det vill säga andelen outhyrda lokaler – har redan lyft rejält överallt jämfört med för ett par år sedan. Men det är fortfarande stora skillnader.

— Inne centralt i Stockholm ligger vakansgraden strax under 6 procent. I fjol var den uppe på nästan 8 procent – fast för två och ett halvt år sedan (före pandemin) var den nere på 3 procent, säger Borg.

— Men tittar du utanför tullarna i Stockholm är du uppe i över 10 procent. I ytterområdena är det 14 procent i snitt och åker du ut till Kista är det över 20 procent, tillägger han.

I Göteborg kretsar vakansgraderna centralt kring 7 procent, upp från cirka 2 procent före pandemin.