Lista: Snåljåpens 8 knep för skambudet på drömbostaden i vår

Fler än på länge går på visningarna. Men ännu är buden få. Då kan man slå till.

– Det lilla fönstret ska du utnyttja. Men det gäller att ha en strategi, säger Günther Mårder till Nyheter24 i en intervju.

Han är miljonären som gjort sig känd som både Företagarnas tidigare vd, och Sveriges största snåljåp. Han ger här sina bästa tips i skambudens tid.

MISSA INTE: Kvalitenas konkurs: Slumpar bort anrik adress för några miljoner

Tusentals intresserade på Hemnet – men bara ett bud

På Hemnets populäraste annons förra veckan surfade över 40 000 besökare in – ett vackert gammalt engelskt gavelradhus med fönster i tre riktningar. Tomten är stor och på gården står ett inglasat lusthus.

Trots fullproppade visningar fick mäklaren bara in ett enda bud.  Radhuset såldes för utgångsbudet, berättade Skandiamäklarna för Nyheter24.

Handpenning och lånelöfte klart

Många har lånelöftet klart och handpenningen ligger redo på bankkontot och väntar. Men köparna tvekar. De snabba budgivningarnas tid är förbi. Kanske kommer de snart tillbaka. 

Priserna väntas stiga med 2 procent 2024. Men innan dess kan våghalsiga köpare lägga ett skambud och spara 100 000-tals kronor.

Snåljåpen Günther Mårder berättar för Nyheter24 att han är hatad av mäklarna för sina tips om skambud.

Kallas för "gubben i lådan"

– De kallar mig "gubben i lådan", säger han.

Smeknamnet kommer från en av de olika strategier som han gett svenskarna när det gäller att få till ett billigt bostadsköp. Han har använt dem själv för att få till billiga bostadsklipp.

– Jag har aldrig blivit osams med mäklare. Men de har nog rynkat på näsan några gånger för att de hade ställt in sig mentalt på ett högre pris, säger han till Nyheter24.

Tips 1: Psykologisk krigsföring

När man köper bostad gäller det att få en bra relation med mäklaren. Det ligger mycket psykologi i strategin.

– Visa att du är påläst, ha argument för ditt bud, titta inte bara på vad andra gett för lägenheter i samma område, säger Mårder.

Köpare har ofta bättre koll på marknaden än säljarna, menar han. Detta eftersom säljaren kanske jämför med en eller två bostäder i samma område, som kan ha sålts för flera månader sedan. Mycket kan ha hänt sedan dess på bostadsmarknaden.

Informerad

Köparen har troligen gått på flera visningar och tittat på massor av annonser i olika områden. Genom att hålla sig informerad och ge ett bra intryck kan man få till en bra relation med mäklaren. Och då är det mer troligt att mäklaren vill övertyga säljaren om att få till affären.

– Du vill bygga en uppfattning om att du står vid ditt ord, är smidig, vet vad du gör och så vidare, säger Günther Mårder till Nyheter24.

Det kan man använda till sin fördel för att förankra säljaren och mäklaren i sin övertygelse om att gå med på en affär under utropspriset.

– Men man ska inte förnedra sin motpart med ett oinformerat skambud. Då riskerar man bara att bli osams, och det hjälper inte.

Tips 2: Inspireras – av Kronofogden

Istället ska man göra en ordentlig uträkning. Titta på kvadratmeterpriset i området, skapa ett excelark med de olika objekten som du är intresserad av – och gör som Kronofogden.

– När Kronofogden ska sälja någons bostad så anlitar de auktoriserade värderingsfirmor som räknar ut exakt vad bostaden är värd. Så ska vi också göra – om vi inte vill betala fantasisummorna, säger Mårder.

Baserat på det kan man tala om för mäklaren vad man tycker att priset borde vara.

– Det gäller att förmedla, inte förnedra.

Visar man mäklaren hur man räknat så förmedlar man bilden av sig själv som en kunnig person som man gärna vill göra affärer med.

Tips 3: Visa intresse

Man vill att mäklaren ska få upp ögonen för en på visningarna.

– Det är viktigt att man visar att man är intresserad. Gå på flera visningar, gärna med familjen. Mäklare minns om någon gått på båda visningarna, säger Günther Mårder.

På visningen kan man då be mäklaren att höra av sig om det inte kommer in några bud.

– Man kan säga att man har flera objekt på gång, att priset är för högt men att det här är en bättre matchning. Då skickar man bra signaler, och mäklaren kommer höra av sig, säger Günther Mårder.

Tips 4: Mäklaren tänker inte på provisionen

Mäklare vill gärna sälja många objekt – det är viktigare för dem att få till ett avslut snabbt än att sälja till högsta möjliga belopp, oavsett om deras provisionstrappa får det att se ut som något annat.

Om det finns risk för att säljaren inte får bostaden såld och måste annonsera igen är det bättre för mäklaren att sälja den för ett lite mindre belopp än att gå igenom hela processen en gång till.

Samma sak gäller säljaren, som kan ha köpt en bostad.

– Fråga mycket om säljaren till mäklaren. Trivs de i området, flyttar de till något i närheten, och så vidare. Du visar att du är intresserad samtidigt som du får veta viktig information om hur bråttom det är för säljaren att bli av med objektet. Information är guld värt, säger Mårder.

"Skilsmässa? Bingo!"

När man vet mer om säljaren kan man använda den informationen till sin fördel.

– Om de ligger i skilsmässa och redan köpt nya boenden båda två? Bingo! Då vet du att de vill bli av med bostaden snabbt och du kan hjälpa dem med det, mot en liten rabatt på några hundratusen.

Tips 5: Visa inte din hand

Och mäklaren vill så klart ha så mycket information som möjligt om dig. Det ska du inte bjuda på.

– Mäklaren säger troligen något i stil med att de vill se ditt lånelöfte för att säkerställa att alla eventuella köpare kan betala det som de anger i budgivningen. Men det de egentligen vill veta är din smärtgräns – hur mycket pengar kan du tänka dig att betala, säger Günther Mårder.

Det ska du inte ge dem. Istället kan du antingen säga att du inte är säker på om du ska ta ett lån. Har du råd att köpa bostaden utan lån, eller åtminstone kan ge ett sken av det, kan det vara förtroendeingivande och samtidigt behöver du inte ge bort information som du vill hålla för dig själv.

– Man vet aldrig vem som har pengar. Bara för att någon är 27 år och ska köpa sin första bostad betyder det inte att de inte kan betala kontant. Stå på dig in i det sista med att inte visa något lånelöfte.

Flera lånelöften samtidigt

Men du kanske inte tror att mäklaren går med på det? Då kan du ta ut flera lånelöften från banken.

– Du kan begära ut ett lånelöfte på 2 miljoner exempelvis. Och ett till på 250 000 kronor mer. Och så ytterligare ett på 2,5 miljoner. Så börjar du med det lägsta, för att ge sken av att det är din smärtgräns.

Det hjälper mäklaren att vrida ner sina förväntningar. Och om budgivningen kommer igång eller om du inte får gehör för ditt skambud kan du visa nästa lånelöfte, och säga att du fått ett nytt löfte.

– Det är som i ett kortspel. Man vill inte visa sin hand för motståndaren. Blotta inte din fulla kapacitet, säger han.

Tips 6: Väck inte björnen

Utmaningen i auktioner, som ett bostadsköp faktiskt handlar om, ligger i att inte väcka liv i en budgivningshets.

– Om ett objekt som du tittat på legat ute och inte får något bud så kan man föreslå en lösning, som ligger några procent under utgångspriset, men utan att kalla det för ett bud.

Säger man uttryckligen att det inte är ett bud utan ett erbjudande som bara får förmedlas till säljarna så får inte mäklaren redovisa det som ett bud för de andra budgivarna. Den budstrategin fungerar bara om det finns maximalt en annan spekulant – eller om du är helt ensam.

Tips 7: Vad låter bäst?

När man lägger sitt skambud ska man tänka på vad som låter bäst, tycker Mårder.

– Om du erbjuder att gå ner 3-4 procent under utropspriset så kan det låta som en blygsam rabatt. Man hade aldrig brytt sig om 3 procents rabatt i mataffären. Men på ett bostadsköp för 10 miljoner är 3 procent 300 000 kronor. Det är massor av pengar, säger Günther Mårder.

Dessutom kan man tänka på vad utropspriset ligger på.

– Om utropspriset ligger på 7 995 000 kronor exempelvis, så behöver du inte gå ner en hel miljon. Du kanske kan lägga ett bud som också börjar på 7 miljoner. Kanske 7,1? Då ligger du i samma intervall som säljaren tänkt sig att sälja för, säger han och fortsätter: 

– Mycket handlar om psykologiska gränser.

Kallar det inte för skambud

Han vill dock inte kalla det för skambud.

– Det finns ingen anledning att skämmas för att lägga ett bud som stämmer överens med den prisbild man själv är redo att betala, säger han.

Tips 8: Påskrabatten

Det finns slutligen en tidsaspekt som man måste tänka på. Många säljare vill bli av med objektet inom en rimlig tid. Om det då närmar sig långhelger eller sommarsemestrar så riskerar säljaren att sitta och vänta i flera dagar, veckor eller ännu längre. Då ökar benägenheten att sälja för en liten rabatt.

– När påsken närmar sig blir det nästan två veckors uppehåll – bostadsmarknaden dör efter lunch på skärtorsdagen. Därför kan dymmelonsdagen vara ett bra tillfälle att presentera ett erbjudande tillsammans med en kort tidsfrist.

Dymmelonsdagen

Dymmelonsdagen är dagen innan påsk. Lägger man ett erbjudande på onsdagskvällen med en tidsfrist begränsad till klockan 8 på morgonen därpå, på skärtorsdagen, så brinner det i knutarna.

Säljaren och mäklaren vill inte missa chansen till att få ut några kronor extra – men vill inte eller låta budgivningen dra ut över påsken.

På det viset kan du lägga ett erbjudande på 1-2 procent högre än det ledande budet i budgivningen, och hoppas på att både säljaren och mäklaren vill komma till avslut innan långledigheten.

Sluga bonusknepet: Sockra skambudet

Dessutom kan man göra erbjudandet ännu mer attraktivt.

– Du kan erbjuda att säljarna inte behöver flyttstäda. Det är inte många tusenlappar i sammanhanget för en flyttstädning, men rätt skönt för dem att slippa. Och du kan erbjuda dem att lämna vilka möbler de vill i bostaden. Du kan också låta dem bestämma flyttdatum.

Genom att sockra budet med några sådana godbitar kan man göra det svårt att fortsätta budgivningen med andra.

– Jag gjorde själv så en gång. Inflyttningen flyttades fram 6 månader men jag vann budgivningen genom ett dolt erbjudande, säger Günther Mårder.

"Hade sprungit åt andra hållet"

Man kan också i enskilda fall erbjuda säljaren att friskriva sig från framtida ersättningskrav för uppkomna brister eller dolda fel.

Vet man att det är väldigt liten risk, eller om man tecknar en separat försäkring, så är det bara skönt för säljaren att slippa tänka på sådant i framtiden. 

– Och föreställ dig att vara den andra som lägger bud på bostaden. Plötsligt ringer mäklaren upp och frågar om du kan acceptera att bostaden inte flyttstädas, och att säljaren friskrivs från ansvar över dolda fel. Man hade ju sprungit åt andra hållet, avslutar Günther Mårder.

Läs mer om ekonomi och bostad:

Kvalitenas konkurs: Slumpar bort anrik adress för några miljoner

Vanliga familjer betalar nu över 10 000 för mat – i månaden

Experten om rekord-återbäringen: Slarva inte bort pengarna

Experten: Vilken är bästa sparformen – och varför är det ISK?

Pensionsjätte köpte Nvidia i rättan tid – gör miljardvinst