Så kollar du BRF:ens årsredovisning och ekonomi: Fem fällor
Det är lätt att göra bort sig i bostadsdjungeln. Hälften av alla bostadsrättsföreningar dras nämligen med systematiska underskott. "Dumsnålt" tycker ekonomen Arturo Arques som granskade sin nuvarande brf innan köpet. Här ger han sina 5 bästa tips för hur du gör.
– Det är ingen raketforskning. Det handlar om plus och minus, säger han.
Årsredovisningen för en bostadsrättsförening (BRF) är en sammanställning av föreningens ekonomiska ställning och resultat från året som gått. Detta redovisas både i ord och i siffror. Den består av fyra delar:
1. Förvaltningsberättelse
Innehåller bland annat en sammanfattning som styrelsen skriver där de med ord och utvalda nyckeltal lyfter fram viktig information från det gångna räkenskapsåret.
2. Resultaträkning
Föreningens ekonomi i siffror, som visar om man gått med vinst eller förlust under året som gått. Dessutom ska det framgå vart intäkterna kommit ifrån och vad det är som kostat pengar.
3. Balansräkning
Föreningens ekonomiska status på räkenskapsårets sista dag. Balansräkningen ändras hela tiden.
Här framgår skulder och tillgångar i föreningen, och vilka betalningar som görs löpande.
4. Noter
Om föreningens siffror behöver förklaras i mer detalj framgår de i noterna i slutet av årsredovisningen.
Källa: Svensk Fastighetsförmedling
Arturo Arques är Swedbanks och sparbankernas privatekonom. Men han är också bostadsrättshavare.
Och det var inte självklart att han skulle köpa lägenheten där han bor idag.
– De hade inte en budget i balans alls, säger han.
Experten om stora räntebeskedet: "Alla påverkas"
Slog till ändå
Men ändå slog han till. Han granskade bostadsrättsföreningen (BRF), och kom fram till hur mycket pengar som årsavgifterna behövde höjas. Det tog han hänsyn till när han sedan lade sitt bud.
– Sedan engagerade jag mig i bostadsrättsföreningen och sedan några år är budgeten i balans.
En dålig ekonomi i en BRF är inte en anledning att vända i dörren, men det är ett stort minus som ska tas med i beräkningen när du som köpare ska slå till.
Granska årsredovisningen: "Allt handlar om plus och minus"
– Allt handlar om plus och minus. Många går på visningar och tittar på golv och tapeter. Men att byta sådant är småpengar i jämförelse med hur kostsamt det kan bli om din bostadsrättsförening tvingas chockhöja avgiften på grund av eftersatt underhåll och stora renoveringar, säger Arturo Arques.
Tack och lov är många intresserade av föreningarnas ekonomi när svenskarna nu vaknar ur sin bostadsdvala och börjat gå på visningar.
Fälla ett: Årsavgiften kan höjas
– Det är sunt att titta på ekonomin av flera skäl. Till att börja med är årsavgiften en stor del av din boendekostnad. Och årsavgiften kan förändras. Att det står en avgift vid köptillfället är inte en garanti för att det är den avgiften som gäller om sex månader, ett år eller två.
Avgifterna i många bostadsrättsföreningar har höjts kraftigt i takt med inflation och stigande boenderäntor.
Driftskostnaderna kan skena
Avgiften går till i huvudsak tre saker. Det första är driftskostnader som el och sophämtning.
Det är avgifter som kan ofta kan upphandlas, och som påverkas av inflationen, men som inte borde öka mer i en BRF än någon annan.
Fälla två: BRF med dyra lån, eller dåligt sparkapital
Den andra saken att kolla på är kapitalkostnader – alltså räntor på föreningens lån.
– Om en förening har stora lån så är ofta räntorna högre än om en förening har små lån. Men det är inte hela sanningen, säger Arturo Arques.
Avgiften ska även gå till föreningens slitagekostnader (avskrivningar) och sparande.
Om föreningen inte har ett sparande, eller en plan för att bygga upp ett sparkapital, kan det innebära att föreningen blir tvungen att ta stora lån när väl olyckan är framme. Det kan röra sig om att det är dags att byta ut hissen, innertaket eller stammarna exempelvis.
Och det tar oss till den tredje frågan, vilket är slitage och avskrivningar.
Fälla tre: Slitage och stundande renoveringar
Varje år efter att ett hus byggdes minskar värdet på huset. I verkligheten kallas det slitage, i bokföringen för avskrivning.
– Om avgiften är låg men föreningen inte har något sparande och en stundande större renovering så kan du räkna med att avgiften kommer höjas mycket, säger Arturo Arques.
Fälla fyra: Vem äger marken – egentligen?
Ytterligare en sak att hålla koll på är om föreningen äger marken eller inte. Bostadsrättsföreningen kan mycket väl hyra marken av kommunen.
– Tomträtt kanske låter bra. Men så är det sällan. Att äga marken och slippa tomträttsavgäld är betydligt bättre och ska också återspeglas i marknadsvärdet. Personligen skulle jag undvika att köpa en bostadsrätt i en förening med tomträtt, säger Arturo Arques.
Hoppsan – kommunen tar ju pengarna
Tomträtt betyder att marken inte tillhör föreningen. Istället hyr man den av kommunen.
Och eftersom marken ökar i värde över tid så kommer kommunen fortsätta höja den så kallade tomträttsavgälden, hyran för marken, år efter år.
– Det är inte så att du aldrig ska köpa en bostad med tomträtt. Men det kokar ner till en prisfråga där du ska vara väl medveten om alla för- och nackdelar. Och en av de värdefullaste tillgångarna en brf kan ha är marken som fastigheten står på. Det är ett stort plus, säger Arturo Arques.
Fälla fyra: Låg avgift inte alltid en bra sak
– Över hälften av alla bostadsrättsföreningar går idag med systematiska underskott. Det är inte så man bygger upp en bra och trygg ekonomi.
Istället borde föreningen ha ett positivt kassaflöde som täcker samtliga kostnader, det vill säga inte gå med underskott.
– Kanske står du och funderar mellan två eller tre lägenheter. Och en av föreningarna går med underskott medan den andra går med plus så kan du tänka dig att det är den andra du ska vara mer intresserad av.
300 kronor per kvadratmeter och år
Den låga avgiften kan vara låg just för att man inte har budgeten i balans. Då kommer det bli dyrare i längden.
En bra fingervisning är ett kassaflöde på 300 kronor per kvadratmeter boyta och år exklusive amorteringar, säger Arturo Arques.
– Gör en egen resultaträkning med avskrivningar som uppgår till minst 300 kronor per kvm boyta och ett årets resultat som hamnar på noll så ser du hur höga årsavgifter som behövs, säger Arturo Arques.
Fälla fem: Dolda renoveringar
I redovisningen ska det framgå att man har renoveringar förestående. Därför ska du alltid kolla på årsredovisningen när du funderar på att köpa en lägenhet eller ett radhus i en BRF.
– I normalfallet ska förestående renoveringar stå i förvaltningsdelen – den första delen av årsredovisningens fyra delar.
Begär ut den tekniska underhållsplanen
Men för att vara på den säkra sidan kan du fråga mäklaren eller styrelsen i BRF:en om den tekniska underhållsplanen.
– Där framgår det när en renovering ska ske och till vilket belopp, säger Arturo Arques.
Om bostadsrättsföreningen har skulder på exempelvis 9 000 kronor per kvadratmeter, och inte har så mycket sparat kapital, så kan man tänka sig att en stor renovering som att byta innertak, stammar eller hissen i trappuppgången kan bli riktigt dyrt.
– Om du och dina blivande grannar ska göra ett stambyte för 28 miljoner exempelvis, så får du slå ut det per kvadratmeter. Kanske ökar då skuldsättningen till det dubbla? Det måste du räkna på. Därför ska du alltid begära ut den där underhållsplanen när du ska köpa en bostadsrätt, säger Arturo Arques.
Arturo Arques lever som han lär
Arturo Arques lever som han lär. Själv flyttade han in i en bostadsrätt för drygt tio år sedan. Och budgeten var inte alls i balans.
– Ekonomin lämnade en del att önska, men jag räknade på det och gjorde en bedömning att det skulle gå att justera.
Fixade ekonomin på några år
Han slog till och flyttade in.
Efter några år i styrelsen lyckades han tillsammans med duktiga styrelsemedlemmar vända ett systematiskt underskott och ett obefintligt sparande till ett bra sparande – och ett litet överskott.
– Nu har vi förvisso högre årsavgifter men en ekonomi i balans och ett sparande som innebär att vi slipper kraftiga höjningar av årsavgiften i framtiden, säger han och tillägger:
– Medlemmar och banker kan känna sig trygga och se framtiden med tillförsikt, säger han.
Gissa inte vilt – gör läxan istället
Det är kanske det minsta man kan begära av en privatekonom. Arturo Arques har granskat handratals BRF:er och suttit i olika styrelser i 30 år.
– Men varje affär är unik. Man ska inte gå in och gissa vilt. Ta reda på allt du kan via årsredovisning, teknisk underhållsplan och mäklare. Du kan även ta hjälp av banken för att kolla en förenings ekonomi.
"Lätt att gå i fällan"
Bostadsköpet är ofta det största köpet man gör som privatperson. Då ska man vara påläst.
– Det är en väldigt bra boendeform för de flesta. Men det är lätt att gå i fällan om man inte är påläst. Över hälften av Sveriges bostadsrättsföreningar går med systematiskt underskott. Många föreningar kommer att behöva höja sina årsavgifter kraftigt i framtiden, säger Arturo Arques.
Läs mer om bostad och ekonomi:
