Du flyttar in, börjar komma i ordning och tänker att allt äntligen är klart. Men då upptäcker du ett dolt fel i ditt nyköpta hus. Det kan vara en konstig lukt, fukt i ett hörn eller ett golv som inte känns som det ska.
Många tror då att det räcker att felet upptäckts i tid. Men så enkelt är det inte – för även om säljaren kan ha ansvar i flera år gäller det att agera snabbt för att skydda dina rättigheter.
Det här är en sådan regel som lätt misstolkas efter ett bostadsköp. För hus kan säljaren i vissa fall hållas ansvarig för dolda fel i upp till tio år efter tillträdet, och för en bostadsrätt är motsvarande tidsgräns två år.
Vad menas egentligen med ett dolt fel?
När det gäller hus handlar det i praktiken om fel som fanns redan när du köpte huset, men som du inte borde ha upptäckt trots att du undersökt bostaden noggrant.
För bostadsrätt ser det lite annorlunda ut. Konsumentverket förklarar att köplagen gäller och att begreppet “dolda fel” egentligen inte finns på samma sätt där. Men du kan ändå ha rätt att klaga om bostadsrätten är i sämre skick än du rimligen borde ha räknat med, eller om den inte stämmer med det säljaren har sagt.
– Dolda fel kan också vara gamla fuktskador som inte är reparerade ordentligt, vilket kan göra att delar av konstruktionen bär på rötskador, mögel eller skadedjur, säger Martin Bjerking, ordförande för SBR:s expertgrupp för överlåtelsebesiktning, i en intervju till Hemnet.
Det här kan du göra om du misstänker ett dolt fel
Om något känns fel efter köpet är det här en bra start:
- Dokumentera felet direkt med bilder och datum.
- Reklamera skriftligen till säljaren så snart som möjligt.
- Spara mejl och annan kontakt.
- Kontrollera om felet borde ha gått att upptäcka vid köpet.
- Ta hjälp om säljaren säger nej eller om det handlar om stora pengar.
Hur länge kan du klaga på fel efter köpet?
För hus kan säljaren i vissa fall hållas ansvarig i upp till tio år efter tillträdet. För bostadsrätt är motsvarande tidsgräns istället två år från att köparen tog över bostaden.
– Du som säljare är ansvarig för dolda fel på den sålda fastigheten i tio år från att den nya ägaren flyttat in. Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt gällande bostadens skick, säger Bjerking till Hemnet
Varför räcker det inte att bara vara “inom tidsgränsen”?
Det här är den del många missar. Bara för att du fortfarande är inom tio år eller två år betyder det inte att du kan vänta med att säga till. Mäklarsamfundet skriver att reklamationen måste göras inom skälig tid efter att köparen märkt eller borde ha märkt felet.
Det betyder i praktiken att du kan förlora rätten att kräva något av säljaren om du drar ut på det för länge, även om du på papperet fortfarande är inom den yttre tidsgränsen.
Så kan du skydda dig mot dolda fel
Även om du är noggrann inför ett köp går det inte alltid att upptäcka allt i förväg. Just därför kan både besiktning och rätt försäkringsskydd bli viktiga delar av affären, särskilt när det gäller äldre hus eller fritidshus där vissa problem kan vara svårare att upptäcka direkt.
– Därför är det bra att ha en dolda fel-försäkring. Speciellt när det kommer till fritidshus, då dessa oftare bär på dolda fel, säger Bjerking till Hemnet.
Vem ska du kontakta om du upptäcker ett fel?
En annan vanlig miss är att köparen hör av sig till mäklaren och tror att saken därmed är anmäld. Men att kontakta mäklaren är inte samma sak som att reklamera – reklamationen måste vara till säljaren.
Konsumentverket rekommenderar också att du reklamerar skriftligen, till exempel via mejl, så att du kan visa både vad du har sagt och när du gjorde det.
Vad ska du göra om du hittar ett fel efter inflytt?
Det viktigaste är att inte vänta för länge. Upptäcker du ett fel bör du dokumentera det direkt med bilder och anteckningar, och sedan höra av dig skriftligt till säljaren så snart som möjligt.
