Hyresmarknaden står inför förändringar som kan påverka både hyresgäster och fastighetsägare. Riksdagen har beslutat om nya regler som gäller presumtionshyror som träder i kraft 1 januari 2026 och väntas få effekt på hur hyror sätts och justeras framöver.
Diskussionerna kring presumtionshyror har pågått under flera år och lagändringen är ett försök att göra systemet mer förutsägbart. Samtidigt kvarstår frågor om hur reformen påverkar nyproduktion av hyresrätter och vilka konsekvenser som kan uppstå. Vad gäller rent praktiskt och hur påverkas hyresgästerna?
Missa inget viktigt, följ oss på Google
Nya regler om presumtionshyror införs 1 januari
Från och med 1 januari 2026 ska presumtionshyror som huvudregel få procentuella årliga hyreshöjningar som övriga hyresrätter. Tidigare domstolsbeslut som fastställt lägre höjningar på presumtionshyror blir inte längre vägledande. Dessutom blir det möjligt för tvister om inflyttningshyror att avgöras av en särskild skiljeman, förutsatt att parterna är överens om det.
– Det är positivt att riksdagen fattat beslut som möjliggör rimlig hyresutveckling för presumtionshyror. Som det ser ut nu är det svårt att få ihop kalkylen och komma överens om hyresnivåer på de nivåer som behövs för att huset ska byggas, säger Johan Kleveland, förbundsjurist på Fastighetsägarna, i ett pressmeddelande.
Han påpekar dock att lagändringen inte räcker för att verkligen stimulera nyproduktion:
– Även om förändringarna kommer förbättra presumtionshyressystemet, kommer de inte vara tillräckliga. För att verkligen stimulera nyproduktionen krävs en större reform rörande hyra i nyproduktion, säger Johan Kleveland.
De nya reglerna gör det också möjligt för hyresgäster och fastighetsägare att komma överens om tillval eller förändringar som påverkas av hyra, exempelvis installation av solceller eller andra tekniska förbättringar.
Vad är en presumtionshyra?
- En presumtionshyra är en särskild hyra som kan användas för nyproducerade eller ombyggda hyresrätter.
- Hyran bestäms i en överenskommelse mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation och prövas inte mot bruksvärdet under den tiden.
- Presumtionshyran gäller i upp till 15 år från att den första hyresgästen flyttat in, därefter kan hyran prövas enligt bruksvärdesreglerna.
- Syftet är att ge fastighetsägare mer förutsebara intäkter och därmed underlätta att nya hyresbostäder byggs.
Källa: Sveriges Domstolar
Hyresgästföreningen: "Vi är kritiska"
Hyresgästföreningen har varit kritisk till att lagändringen får retroaktiv effekt. Niclas Sundell, förbundsjurist förklarar:
– Vi har varit kritiska till att lagändringen får retroaktiv effekt. Fastighetsägare har byggt med vissa förutsättningar, bland annat hovrättsbeslutet om lägre årliga höjningar. Att ändra reglerna i efterhand är märkligt och ovanligt i svensk lagstiftning, säger han i en intervju med Nyheter24.
Sundell menar att syftet med lagen är att öka nyproduktionen, men att effekten är begränsad när redan byggda hus omfattas.
– Syftet är att öka nyproduktionen genom att fastighetsägare får samma årliga höjningar som bruksvärdeshyror. Men lagen omfattar även redan byggda hus, vilket inte bidrar till ökad produktion. Det är en av de stora invändningarna.
Han understryker att det fortfarande är oklar hur mycket reformen faktiskt kommer påverka nyproduktionen av hyresrätter:
– Det är för tidigt att säga om lagändringen ökar nyproduktionen. Vi tror att det krävs andra stimulanser för att få fram fler hyresrätter – framför allt sådana som människor faktiskt har råd att bo i, säger han.
Kan ändringarna ge hyresgäster höjda hyror?
För presumtionshyror som tidigare höjts mindre än andra hyror innebär de nya reglerna sannolikt högre höjningar vid framtida prövningar. Sundell förklarar:
– Presumtionshyror har tidigare höjts mindre än andra hyror. Med de nya reglerna kommer höjningarna med största sannolikhet att bli högre om de går till prövning. Men det är ju inget som sker per automatik utan hyrorna ska ju förhandlas, säger han.
När det gäller skiljemän finns det också potentiella risker då de har gett högre höjningar än förhandlade hyror.
– Skiljemän har gett högre höjningar än förhandlade hyror. De hyresvärdar som går till skiljeman försöker ofta få ut maximalt, och där tycker vi att oberoende skiljeman har landat fel i sina avgöranden. Och när skiljemän nu också kan avgöra presumtionshyror, både ingångshyran och årliga höjningar, ser vi såklart en risk.
Det är fortfarande svårt att spekulera exakt hur mycket presumtionshyrorna kommer att påverka hyresgäster, då förhandlingarna startar först i början av nästa år.
– Vi lär se effekterna i förhandlingarna i början av nästa år. För äldre presumtionshyror går det att mäta skillnaden, eftersom man kan se hur mycket mindre höjningen hade blivit utan lagändringen, avslutar han.
Det innebär reglerna – steg för steg
- När? – 1 januari 2026 gäller de nya reglerna för hyror i nyproducerade hyresrätter (presumtionshyror).
- Större möjlighet till höjning – Under presumtionstiden får hyran som huvudregel justeras med ett belopp som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen på orten, om det inte finns särskilda skäl att ändra med ett annat belopp.
- Nytt sätt att lösa tvister – Hyresvärden och hyresgästorganisationen kan avtala om att tvister om presumtionshyran ska prövas av en särskild skiljeman som utses av hyresnämnden.
- Tillval och frånval – Hyran kan ändras om hyresgästen beställer tillval eller gör frånval i lägenheten.
- Moderniseringar – Hyran kan också höjas om åtgärder som har ett ”väsentligt intresse” genomförs i fastigheten, till exempel större moderniseringar.
- Gäller även befintliga avtal – Nya reglerna ska tillämpas också på redan ingångna avtal om presumtionshyra, utom i hyrestvister som redan har inletts i hyresnämnden.
Källa: Sveriges Riksdag
.jpg)