Måndag 14 Jun
Stockholm

Dags för ny bostad? Glöm inte granska bostadsrättsföreningen

Det här måste du ha koll på innan ditt bostadsköp, enligt experten.
Det här måste du ha koll på innan ditt bostadsköp, enligt experten. Foto: Izabelle Nordfjell/Tomas Oneborg/SvD/TT

Utmaningarna med ett bostadsköp slutar inte när du fått lånelöftet beviljat. Har du koll på allt som rör ekonomin i en bostadsförening, när avgiften blir för hög och vilken belåningsgrad som är normal? Vi tog hjälp av Markus Pålsson på SBC för att reda ut saken.

Kommentera
Kopiera länk
Dela
Läs mer

En ny undersökning från Stockholms Handelskammare och Hemnet visar att bostadsköpare upplever ett antal utmaningar som gör bostadsmarknaden otillgänglig.

48 procent av de 2 400 tillfrågade upplever svårigheter med att finansiera ett bostadsköp – och i åldrarna 18 till 29 stiger samma siffra till 80 procent. 

I den yngre ålderskategorin uppger 40 procent att de behövt ta hjälp av familjemedlemmar eller andra närstående för att få ihop önskad kontantinsats. Detsamma uppger 33 procent av de tillfrågade mellan 30 till 39 år.

Glöm inte föreningen

Ja, utmaningarna är flera – men de slutar inte heller när pengarna är ihopsparade och lånelöftet är fixat. 

Då förflyttas fokuset istället till belåning per kvadratmeter, negativt kassaflöde och andra frågor som rör ekonomin i en bostadsrättsförening.

För hur vet man egentligen om lägenheten man "kärat ner sig" i har en tillräckligt stabil ekonomi – och vilka varningssignaler är viktigast att se upp för?

Foto: Tomas Oneborg/SvD/TT

Fyra viktiga tips

Nyheter24 kontaktade Markus Pålsson, ekonomisk förvaltningschef på Sveriges bostadsrättscentrum, SBC. 

Här är hans fyra viktigaste punkter att ha koll på innan du investerar i en bostad.

1. Är det en äkta eller oäkta förening? 

Svaret kan påverka din personliga beskattning, inte minst inför en framtida försäljning. 

När du säljer din lägenhet i en äkta bostadsrättsförening ligger reavinstbeskattningen på vinsten på 22 procent. Men skulle du istället sälja en bostad i en oäkta förening räknas det som att du säljer en andel i en ekonomisk förening, eller i ett aktiebolag.

Beskattningen på en eventuell vinst blir istället 30 procent – och du kan i regel inte få uppskov med reavinsten.

De allra flesta bostadsrättsföreningarna i Sverige är äkta, men dubbelkolla med din mäklare så du har koll på läget.

2. Betalar du "rätt" avgift i föreningen? 

– I grunden ska föreningen följa självkostnadsprincipen. Vi anser att det innebär att intäkterna ska täcka drift-, ränte- och slitagekostnader, säger Pålsson till Nyheter24.

På sin hemsida skriver SBC att föreningen ska samla in avgifter och hyror som täcker bland annat uppvärmning, städning, reparationer och kostnader för utemiljö. Är avgiften för låg riskerar den att påverkas inför större renoveringar.

Men en bostadsrättsförening är inget vinstdrivande bolag, och målet ska således inte vara att så mycket kapital som möjligt undansparat. 

Inför en investering är det viktigt att se till att styrelsen har rätt underlag för att beräkna de olika kostnaderna, så avgiften inte blir onödigt låg eller onödigt hög.

Foto: Lars Pehrson/SvD/TT

3. Är föreningen högt eller lågt belånad?

Genom att dividera föreningens totala skulder med den totala bostadsytan får du fram belåningsgraden. Den ligger vanligtvis mellan noll och 12 000 kronor. 

En tumregel är att allt under 5 000 kronor per kvadratmeter är bra – och att allt över 10 000 kronor per kvadratmeter är nödvändigt att kolla upp.

Enligt Markus Pålsson är det också viktigt att bedöma riskerna och möjligheterna med belåningsgraden.

Ja, för en hög belåning, eller ett minusresultat är inte alltid negativt. 

"Det är föreningens förmåga att betala sina utgifter, det vill säga att det finns pengar i kassan, som är viktigt att kontrollera. Ett negativt resultat kan bero på stora underhållskostnader det senaste året eller stora avskrivningar", skriver SBC på sin hemsida.

I nyare föreningar är det också vanligare att föreningen är högt belånade, utan att ekonomin är vanskött. 

4. Hyr eller äger föreningen marken?

Om föreningen har tomträtt hyr de marken av kommunen, och betalar därmed en hyra i form av en tomträttsavgäld. 

Hyran bestäms ofta av värdet på marken och kan bestämmas för tiotals år i taget. Men när det väl går ut och ska skrivas om kan markhyran höjas, och påverka föreningens månadsavgifter. 

I de fall där föreningen inte äger sin egen mark kan frågan om att köpa loss den dessutom komma på tal i framtiden. Hur skulle ett sådant köp kunna påverka belåningen och månadsavgifterna?

Står du inför ett bostadsköp – be alltid om information om markavtalet. 

Finns det några varningssignaler?

Ja, det gör det. 

Enligt Markus Pålsson på SBC ska man se upp för ett negativt kassaflöde – i alla fall tills man rett ut vad det beror på. 

Kassaflödet är föreningens in- och utflöde under en begränsad period. Försvinner alla pengar på kostnader, eller får man in mer än vad man behöver? I sådant fall – vad läggs pengarna på?

Bostadsrättsföreningar drivs utifrån självkostnadsprincipen, som förklaras närmare tidigare i artikeln. Så länge föreningens kassaflöde är positivt nog att betala amorteringar, kommande underhåll och driftkostnader så kan du vara lugn med att ekonomin är trygg.

På sin hemsida skriver HSB att ett stabilt kassaflöde till och med är viktigare än siffran i årets resultat.

Kommentera
Kopiera länk
Dela