Under det kommande årsskiftet väntas stora förändringar i hur bostadsrättsföreningarnas ekonomi redovisas. En ny redovisningsstandard träder i kraft – men det finns en baksida.
Bostadsrättsföreningarna måste visa en mer detaljerad och realistiskt bild av byggnadernas slitage och kommande underhållskostnader, något som Nyheter24 tidigare rapporterat om.
Men vad betyder det för dig som bor i en bostadsrätt? Nyheter24 har pratat med en expert som reder ut vad det kan innebära i praktiken och vilka föreningar som ligger i riskzonen.
Nya regler kan ge högre avgifter i bostadsrättsföreningar
Från och med årsskiftet blir det obligatoriskt för alla bostadsrättsföreningar att följa det så kallade K3-regelverket när de redovisar sina ekonomiska rapporter. Tidigare kunde föreningar välja mellan K2 och K3, men nu tas möjligheten att använda den enklare K2-metoden bort.
Skillnaden är att K2 ofta har varit "okej" med en enklare redovisning, utan att ta hänsyn till att olika delar av byggnaden faktiskt slits ut i olika takt. Det kan innebära att de verkliga kostnaderna för underhåll och framtida investeringar döljs.
Med K3 ska varje del av byggnaden, som hissar, tak eller värmesystem, redovisas utifrån dess faktiska livslängd och slitage – vilket kan ge en tydligare bild av kostnaderna som väntar framöver. Det kan också innebära att måndagsavgifterna höjs.
"Avgiftshöjningar på 10 till 30 procent är möjliga"
Arturo Arques, privatekonom på Swedbank, förklarar till Nyheter24 att effekten av övergången varierar beroende på vilken avskrivningstid föreningen använt tidigare.
– Om avgifterna höjs eller inte är upp till varje styrelse i respektive bostadsrättsförening att avgöra. Effekten av själva övergången från K2 till K3 varierar stort och beror på vilken genomsnittlig avskrivningstid som tillämpats enligt K2. Ju längre genomsnittlig avskrivningstid desto större skillnad. En kvalificerad gissning är ligger mellan 10 till 30 procent högre avskrivningar med K3, säger han till Nyheter24.
Han ger också ett konkret exempel på varför K2-metoden kan ha underskattat kostnaderna:
– Om du skriver av en bergvärmepump på 120 år istället för 20 år blir effekten stor. Det kan till exempel utgöra skillnaden mellan en årlig avskrivning på 1 667 kronor och 10 000 kronor varje år. Om man skriver av stommen på 120 år med K2 innebär det i princip ingen skillnad när man går över till K3.
Vad bör du som boende eller köpare tänka på?
När K3 snart blir en standard är det viktigt att granska bostadsrättsföreningen ekonomi noggrant. Enligt Arques bör man särskilt hålla kolla på tre saker i årsredovisningen:
- Skuldsättningen i föreningen.
- Sparbehovet enligt den tekniska underhållsplanen.
- Det faktiska sparandet enligt årsredovisningen.
Dessa saker ger en bra bild av hur väl förberedd föreningen är för framtida kostnader.
Risk för påverkan för bostadsrättspriserna
Övergången till K3 kan också påverka priserna på bostadsrätter, särskilt i föreningar som hittills underskattat sina underhållsbehov.
– Vi måste skilja mellan redovisning och verklighet. I verkligheten finns problemet redan i dag. Med K3 anpassar redovisningen till verkligheten. Surt för föreningar att behöva visa att man underskattat slitagekostnaden och toppen för konsumenten som nu får en bättre bild av föreningens ekonomi, säger han.
Så bör föreningsstyrelser agera nu
För föreningar som ännu inte börjat förbereda sig är rådet tydligt:
– Kontakta föreningens ekonomiska förvaltare och ta fram en aktuell budget och en aktuell teknisk underhållsplan om det inte redan är gjort, avslutar Arturo Arques.
Det är alltså hög tid att se över föreningens ekonomi och underhållsplaner för att undvika oväntade avgiftshöjningar framöver.
