I tider när hyrorna stiger och boendekostnaderna tar allt större plats i hushållsbudgeten är det lätt att fråga sig vad som egentligen är "rimligt". Men i vissa fall handlar det om känsla, utan om rena regelbrott. Fler hyresgäster än man kan tro betalar mer än de borde, utan att veta om det.
Men hur vet man om hyran är korrekt? Och vad gör man om den inte är det? Ett uppmärksammat fall i södra Sverige visar hur mycket pengar som faktiskt kan stå på spel.
Missa inget viktigt, följ oss på Google
Hyreschocken slutade med 144 127 kronor i plånboken
En kvinna i Skaraborg fick nyligen beskedet som fick henne att både tappa hakan och känna sig lurad. Hon hade nämligen rätt till 144 127 kronor tillbaka i överhyra. Under fem års tid betalade hon varje månad 1 500 kronor mer än var den kollektivt förhandlade hyror för huset, något hon inte hade en aning om när hon skrev kontraktet våren 2020.
– Jag berättade om mina problem och min hyresnivå. Det var då jag fick veta att jag hela tiden betalat för mycket i hyra, säger kvinnan till Hem & Hyra.
Det var efter ett samtal med Hyresgästföreningen, dit hon vänt sig för att få hjälp med andra problem i lägenheten, som sanningen trädde fram. Förutom en för hög hyra hade hon länge haft bekymmer med mögel och tröga besked från hyresvärden.
Hyresvärdens misstag blev dyrt
När Hyresgästföreningens jurist Ludvig Möller gick igenom dokumentationen blev det tydligt. Hyresvärden hade från dag ett tagit ut en hyra som låg över det avtal som redan förhandlats fram för fastigheten. Med stöd i hyresförhandlingslagen och räntelagen kunde hyresgästen begära tillbaka både mellanskillnaden och räntan, en extra smäll för hyresvärden.
– Mitt råd är att gå med i Hyresgästföreningen och kontrollera om det finns ett förhandlingsavtal och vilken hyra som gäller. Tar hyresvärden ut en högre hyra kan vi hjälpa medlemmar att begära återbetalning, säger han till tidningen.
Hyresvärden menar att felet uppstått redan hos en tidigare fastighetsägare, men det ändrar inte skyldigheten att betala tillbaka pengarna.
Skillnaden mellan "hög" och "fel" hyra
Det kan som hyresgäst vara svårt att veta vad skillnaden mellan en för "hög" hyra och en "felaktig" hyra, men juridiskt är de två helt olika saker:
- När det finns en förhandlad hyra
Som i Skaraborgsfallet finns ibland ett redan fastställt belopp för fastigheten. Tar värden ut mer än så är det ett rent regelbrott, och hyresgästen kan kräva mellanskillnaden tillbaka. - När du hyr i andra hand
Här prövar Hyresnämnden om hyran är oskäligt hög. Sedan 1 oktober 2018 kan hyresgäster få tillbaka pengar för upp till två år tillbaka från den dag ansökan lämnas in.
Så räknas skälig andrahandshyra
Domstolsverket är tydliga med att förstahandshyran alltid är utgångspunkten när en andrahandshyra ska bedömas. Om en lägenhet hyrs ut möblerad får uthyraren lägga på ett tillägg, men det får som mest uppgå till 15 procent av förstahandshyran. Kostnader för till exempel el, bredband och parkering får dessutom aldrig överstiga de faktiska utgifterna, enligt Sveriges Domstolar.
Många väntar för länge – och förlorar pengar
En vanlig missuppfattning är att man kan kräva tillbaka pengar för hela perioden man bott i bostaden. Så är det inte, eftersom återbetalning bara kan göras upp till två år bakåt, för nyare avtal, tjänar man på att agera snabbt. Ansökan till Hyresnämnden "stoppar klockan" och säkrar perioden som kan prövas.
Gäller även bostadsrätter och villor – men med andra regler
Hyrs en bostadsrätt eller villa ut gäller privatuthyrningslagen. Då ska hyran motsvara:
- Kapitalkostnaden (baserad på marknadsvärdet).
- Faktiska driftskostnader.
Det gör att två boenden med samma månadskostnad kan bedömas olika beroende på upplåtelseformen. Därför är det viktigt att veta vilken lagstiftning som gäller, enligt Riksdagen.
Pengar kan stå på spel – mer än du tror
Det här fallet visar att det ibland inte handlar om skälighetsbedömningar eller gråzoner. Ibland är hyran helt enkelt bara fel, och då kan hundratusentals kronor stå på spel. Om du misstänker att du betalar för mycket, eller hyr ut lägenheten för för mycket pengar, kan det vara värt att fundera över:
- Vad är den förhandlade hyran i huset?
- Vad är förstahandshyran om du hyr i andra hand?
- Ingår påslag som är för höga eller otydligt redovisade?
Svaret kan vara att du eller din hyresgäst, precis som kvinnan i Skaraborg, har rätt att få tillbaka pengar.
Räkneexempel: Så mycket kan du få tillbaka
- Förstahandshyran för lägenheten: 8 000 kronor i månaden.
- Du hyr i andra hand och betalar: 10 400 kronor i månaden.
- Skillnad: 2 400 kronor mer per månad.
En andrahandshyra får normalt bara ligga mellan 10 och 15 procent över förstahandshyran (om möblerat), plus faktiska kostnader som el och bredband. Betalar du 10 400 kronor för en lägenhet där förstahandshyran är 8 000 kronor innebär det en höjning på 30 procent, alltså klart över vad som brukar anses skäligt och därmed typiskt överhyra.
Källa: Hyresgästföreningen & Sveriges Domstolar
"Verkligen värt det"
Hyresgästen i Skaraborg är i dag lättad, och betydligt mer positiv till Hyresgästföreningen än tidigare. Hon berättar att det kostar mycket att vara medlem i föreningen och att det verkligen var värt det. För hyresvärden har Möller en tydlig uppmaning, nämligen att sluta kringgå de förhandlade hyrorna, då det kan bli en dyr bakläxa.
